Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости. Оценка предпринимательской прибыли Прибыль предпринимателя при оценке оборудования

Чтобы учесть в стоимости недвижимости предполагаемый доход от ее продажи и отразить совокупные риски застройщика (инвестора), к величине затрат на строительство должна быть добавлена некоторая величина, отражающая типичную (нормальную) предполагаемую прибыль застройщика. Размер ее выражается в деньгах или в процентах от затрат на создание этих улучшений и фигурирует как составная часть стоимости восстановления или замещения улучшений.

В величине предпринимательской прибыли должна учитываться безрисковая ставка дохода а также риск, связанный с реализацией этого вида недвижимости на рынке. Получить рыночные данные о прибыли затруднительно, так как они чаще всего охраняются в качестве коммерческой тайны. Значения в интервале 10-30%, принимаемые обычно на основании интервью с предпринимателями, никак не обосновываются. В частности, оценщики не обращают внимания на то, что эта прибыль зависит от объемов и сроков строительства, от того, разделены ли функции инвестора (заказчика) и строителя (подрядчика), от других факторов.

Таким образом, определение величины прибыли предпринимателя в рамках затратного метода оценки недвижимости остается одной из актуальных проблем оценки. Некоторые современные подходы к оценке прибыли предпринимателя основываются на принципе альтернативности инвестиций: инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.

1. Расчет прибыли предпринимателя методом невозмещенных инвестиций.
Экономический смысл невозмещенных инвестиций базируется на понятии «вмененные издержки» или «упущенная выгода от временного замораживания капитала». Капитал в денежной или материальной форме обязан «работать» или приносить доход. Если капитал временно по объективным причинам не приносит доход, его собственник несет убытки, эквивалентные проценту на этот капитал. По истечении этого времени разумно предположить, что собственник оценит свой капитал с учетом недополученных на него процентов.

Таким образом, невозмещенные инвестиции V - это будущая стоимость потока капиталовложений (расходов) на создание объекта как источника доходов или, что то же самое, аккумулированная к дате эксплуатации доходного актива по некоторой норме процента сумма затрат на его создание.

Величина невозмещенных инвестиций определяется по формуле

В свою очередь прибыль предпринимателя (ПП) можно выразить формулой

Таким образом, прибыль предпринимателя равна величине в
мененных издержек или разности невозмещенных инвестиций и прямой суммы затрат на создание объекта недвижимости.
Общая стоимость затрат на строительство (стоимость строительства) здания (до расчета прибыли предпринимателя) составляет 376 188 000 руб.

Типичное время строительства такого объекта определено в восемь кварталов. Результаты расчета прибыли предпринимателя, используемой при оценке здания, приведены в таблице.
2. Методика оценки прибыли предпринимателя на основе анализа моделей поведения потенциального инвестора.

Сделаем следующие допущения:
1. Стоимость объекта недвижимости, определенная на основе затратного подхода, равна его рыночной стоимости.

2. Предполагается, что во всех рассматриваемых проектах операции купли-продажи объекта недвижимости совершаются по рыночной стоимости.
Предполагается, что инвестор в момент принятия решения о покупке или строительстве объекта располагает всей необходимой суммой для покупки объекта по цене, равной рыночной стоимости (Варианты, предусматривающие возможность приобретения объекта с использованием кредитных ресурсов, не рассматриваются, так как для большинства объектов и инвесторов пока не являются типичными. Тем не менее предлагаемую далее табл. 11.13 легко распространить и на этот случай, введя некоторые дополнительные параметры, главным из которых является рыночная ставка по кредиту).

При этом полагается, что инвестор рассчитывает инвестировать ВСЮ имеющуюся сумму. В этом случае при выборе варианта, предполагающего поэтапное внесение инвестиций (например, при строительстве объекта), разумный инвестор захочет, чтобы временно незадействованные средства также приносили доход.

В том случае, если величина средств, которые инвестор может и хочет инвестировать, значительно превышает стоимость объекта, он с большой долей вероятности сможет вложить временно свободные средства в аналогичный проект с той же нормой доходности.

Если же начальная сумма средств сравнима с рыночной стоимостью объекта, то инвестировать временно незадействованные средства в проект с той же доходностью, что и у строительного проекта, да еще на короткий срок, будет достаточно затруднительно. Вероятнее всего, удастся разместить средства на депозит, периодически снимая с него суммы, необходимые для оплаты очередного строительного этапа. При этом ставка по депозиту в общем случае будет отличаться от нормы отдачи для строительного проекта.

При расчете инвестиционной стоимости, инвестиционном консультировании можно на основе информации о конкретном инвесторе выбрать значения норм отдачи для строительного проекта и для средств, размещаемых дополнительно. При определении рыночной стоимости следует руководствоваться типичными возможностями инвестора. Как уже отмечалось, указанный алгоритм реализуется в виде расчетной таблицы в среде Excel.

Комментарии к расчетной таблице. Расчетная таблица состоит из трех частей. Первая содержит исходные данные и предположения, здесь же приведены результаты расчета. Вторая и третья части содержат расчеты эффективности различных моделей поведения инвестора.
Для удобства описания таблицы ее строки нумеруются. Рассмотрим порядок формирования таблицы на конкретном примере.

Исходные данные и сведение результатов. Значения в строках 1 и 2 были выбраны произвольно. При необходимости таблица легко адаптируется для расчета прибыли предпринимателя, соответствующей проекту любой длительности и с любым числом платежных периодов в году.

Стоимости строительства и земельного участка (строки 3 и 4), а также распределение затрат на строительство по платежным периодам (строка 5) должны быть известны до начала расчета. Так как прибыль предпринимателя определяется в процентах от величины инвестиций, можно задавать в строках 3 и 4 не конкретные значения, а соотношение стоимостей земли и здания. В первой ячейке строки 5 оценщик может указать размер авансового платежа.

В строке 6 оценщик имеет возможность отразить свои представления об изменении стоимости оцениваемого объекта за период, соответствующий продолжительности строительства.
При этом предлагаемая методика расчета позволяет не учитывать физический износ объекта, накопленный за этот период. Таким образом, значение в строке 6 отражает главным образом прогнозируемое изменение уровня цен на рынке.
В рассматриваемом примере считается, что стоимость объекта не изменится.

В строках 9-11 задаются значения ставки по депозиту, нормы отдачи для строительного проекта и ставки дисконта для потока доходов от эксплуатации объекта. В общем случае они должны быть разными.
Предлагаемая таблица не предполагает изменения ставок за время осуществления проекта, хотя при необходимости может быть доработана соответствующим образом.

В строке 14 перед проведением расчета нужно задать начальные значения ставки прибыли предпринимателя для двух вариантов расчета. Можно задать нулевые значения. В предлагаемом примере для наглядности использовалась ставка 5%.

После проведения вычислений с использованием функции «Подбор параметра» в строке 14 появляются расчетные значения ставок прибыли предпринимателя для двух вариантов расчета.
В строке 15 отражаются значения рыночной стоимости объекта, которая рассчитывается как: (строка 3 + строка 4) х (1 + строка 14).

Раздел «Сведение результатов» позволяет оценщику путем расстановки весовых коэффициентов выразить свое отношение к достоверности результатов, полученных на основе двух вариантов расчета.

Первый способ расчета. Этот способ расчета основан на следующем утверждении: чтобы имело смысл инвестировать в строительный проект, показатель NPV такого проекта должен быть положительным.

В строке 23 показана первоначальная сумма средств у инвестора, которая принята равной рыночной стоимости объекта (строка 15).

В строке 24 указаны суммы инвестиций в строительство в соответствии с определенным выше графиком. Затраты на приобретение земельного участка и авансовый платеж за строительство производятся в начальный момент (нулевой период в таблице).

Как уже отмечалось, предполагается, что временно не задействованные средства инвестор разместит на депозит. В строке 25 отражено изменение величины средств на депозите, которые, с одной стороны, уменьшаются в связи с необходимостью оплачивать очередной строительный этап, а с другой - несколько увеличиваются благодаря накапливающимся процентам по депозиту. Предполагается, что проценты (строка 26) выплачиваются в конце каждого периода.

Активы инвестора по окончании строительства складываются из построенного объекта недвижимости и оставшейся суммы средств на депозите.

Рыночная стоимость объекта в конце строительства рассчитывается по формуле: строка 29 = строка 23 х (1 + строка 6).

Зная стоимость активов в конце проекта, можно найти их текущую стоимость. Ставки дисконта в этой операции для разных активов используются разные и отражают риски, сопряженные с созданием актива. Соответствующие значения текущих стоимостей приведены в строках 33 и 34.

Суммарная текущая стоимость активов (строка 32) представляет собой сумму строк 33 и 34.
Чистая текущая стоимость проекта (строка 35) есть разность текущей стоимости будущих активов (строка 32) и величины первоначальных инвестиций (строка 23).

Тот факт, что NPVполучилась отрицательной (-116), говорит о том, что прибыль предпринимателя в размере 5% от суммы инвестиций не может заинтересовать инвестора.

Использование функции Excel «Подбор параметра» позволяет подобрать значение прибыли предпринимателя (в строке 14), при котором NPV (строка 35) становится равным нулю.

При заданных исходных значениях прибыль предпринимателя составила 19,8% от суммы инвестиций.

Второй способ расчета. В эgтом случае исходим из того, что инвестор обычно стоит перед выбором: приобрести «готовый» объект недвижимости или инвестировать средства в строительство нового объекта, обладающего равнозначной полезностью.

Благоразумный инвестор предпочтет из двух альтернативных проектов тот, у которого показатель NPV больше. При этом предполагается, что величины инвестиций в проекты одинаковы, проекты имеют равную длительность, а различия в рисках компенсируются разными ставками дисконта при расчете NPV для каждого проекта.
Определим величину прибыли предпринимателя из предположения о равенстве NPV для строительного и альтернативного проектов.

Текущая стоимость активов для варианта, связанного со строительством объекта, определяется так же, как и в предыдущем способе.

В варианте приобретения и сдачи в аренду годовой чистый операционный доход от эксплуатации (строка 52) рассчитывается как произведение рыночной стоимости объекта (строка 49) и ставки дисконта для потока доходов от сдачи в аренду (строка 11).

Предполагается, что платежи поступают в конце каждого периода (однако при необходимости таблицу легко адаптировать к любой системе оплаты) (табл. 11.15).

Следует отметить, что при расчете чистого операционного дохода в числе расходов был учтен резерв на замещение. В конце срока проекта предполагается расходование резерва на замещение для восстановления объекта до первоначального состояния. Это позволяет пренебречь увеличением физического износа для целей настоящего расчета.
В связи с этим рыночная стоимость объекта в конце проекта может быть рассчитана по формуле: строка 53 = строка 49 х (1 + строка 6).

Предполагается, что появляющиеся средства, равные чистому операционному доходу за каждый период, инвестор будет немедленно размещать на депозит (строка 54).

Стоимость активов инвестора в конце срока рассматриваемого проекта (строка 57) складывается из стоимости объекта недвижимости (строка 53) и суммы средств на депозите (строка 55).
Сумма средств на депозите в конце срока (строка 55) представляет собой будущую стоимость аннуитета, рассчитанную по ставке, указанной в строке 9.

Текущая стоимость активов (строка 61) определяется с использованием ставки дисконта, заданной в строке 11.

Разность значений текущих стоимостей по двум вариантам указана в строке 62. При этом строка 62 = строка 46 — строка 61.
Использование функции Excel «Подбор параметра» позволяет подобрать значение прибыли предпринимателя (в строке 14), при котором значение в строке 62 становится равным нулю.

Так как разность NPV для двух проектов получилась отрицательной (= -113), можно утверждать, что заложенная в расчетах прибыль предпринимателя в размере 5% недостаточна.

При заданных исходных значениях прибыли предпринимателя (по 2-му способу) составила 19,3% от суммы инвестиций.

Анализ результатов. Два использованных способа расчета в общем случае дают различающиеся значения предпринимательской прибыли. С точки зрения теории ее нужно принять равной большему из полученных результатов. Но если нет уверенности в точности исходных данных, при формировании окончательного значения предпринимательской прибыли можно использовать результирующие значения обоих способов, назначив им соответствующие веса.

Можно также рассмотреть несколько вариантов набора исходных данных и взять их средневзвешенное значение.
Полученная ставка предпринимательской прибыли, равная в приведенном примере 19,6%, рассчитывается как будущая стоимость (FV) потока инвестиций в строительство с использованием нормы отдачи для строительного проекта (в данном примере Кстр = 25% (строка 10 таблицы). Прибыль предпринимателя, определенная таким образом, указана под строкой 22 и составляет 15,3%.

Следует отметить, что если в этом методе задать одинаковые нормы отдачи для строительного проекта, депозита и проекта, связанного с приобретением готовой недвижимости, то результаты расчета полностью совпадут с результатом использования аналитического метода (КузнецовДД., Озеров Е. С. Аналитический метод определения величины прибыли предпринимателя в затратном методе оценки недвижимости // Вопросы оценки. 1998. № 4)., имеющего большее количество ограничений и представляющего, таким образом, частный случай изложенного.
Отдельного анализа заслуживают результаты, полученные на основе предположения о том, что стоимость оцениваемого объекта изменится за период, соответствующий продолжительности строительства.
В таблицах 11.16-11.17 ниже представлены результаты расчета для случаев, когда стоимость объекта уменьшается/увеличивается на 10%.

Из таблиц видно, что на результаты, полученные вторым способом, изменение стоимости практически не оказывает влияния, результаты же первого способа меняются очень существенно. Впрочем, это достаточно очевидно. Если инвестор прогнозирует получить дополнительную прибыль от подъема цен на рынке, он может удовлетвориться меньшей предпринимательской прибылью. И наоборот, прогнозируемые убытки от падения цен заставляют инвестора закладывать в расчеты больший предпринимательский доход.

В таких случаях следует придавать больший вес большему результату.

Если оценщик заранее знает величину предпринимательской прибыли, то с помощью предлагаемой таблицы может легко определить какой-нибудь другой расчетный параметр, например норму отдачи для строительного проекта.
Так, если в предложенном примере принять предпринимательской прибыль равной 12%, соответствующая норма отдачи для строительного проекта будет равна 18%.

Рассмотренная методика и ее компьютерная реализация позволяют придать расчету прибыли предпринимателя в оценке недвижимости затратным подходом

Анализ проведенных расчетов позволяет сделать следующие выводы:
1. Прибыль предпринимателя в рамках затратного метода может быть оценена исходя из возможности альтернативного размещения капитала, необходимого для приобретения участка земли, осуществления строительства и продажи (ввода в доходную эксплуатацию) объекта.

2. При использовании предложенной методики предпринимательская прибыль оказывается чувствительна в первую очередь к таким параметрам, как норма отдачи по альтернативному проекту, продолжительность строительства и отношение стоимости участка и авансового платежа к полной сумме издержек по проекту.
3. Существенно влияет на величину прибыли предпринимателя изменение нормы отдачи по альтернативному проекту за время строительства. В то же время неравномерность распределения издержек во времени оказывает слабое влияние на величину этой прибыли.

4. При прогнозировании сроков строительства можно ориентироваться на нормативные документы (СНИП 1.04.03-85 Нормы продолжительности строительства и заделка в строительстве предприятий, заданий и сооружений. М. Стройиздат 1986) или учитывать практику строительства аналогичных объектов.

5. Если нарастание издержек во времени носит нелинейный характер, что характерно для сложных комплексов, норма отдачи по альтернативному проекту изменяется во времени и (или) сложными оказываются схемы продажи построенного объекта, целесообразно прибыль предпринимателя находить расчетом с использованием электронных таблиц.

Кто берется за частные вопросы без предварительного
решения общих, тот неминуемо будет на каждом шагу
бессознательно для себя "натыкаться" на эти общие
вопросы... и обрекать свою политику на шатания
и беспринципность .
ЛЕНИН (Ульянов) Владимир Ильич

Несмотря на имеющиеся достижения в развитии теории и практики российской оценки недвижимости, которые были отмечены на прошедшем в ноябре 2008г. 1-ом Международном конгрессе, следует констатировать серьезные отставания в этой области от мировых тенденций и от потребностей практики. К сожалению, до сих пор у нас не принят основополагающий стандарт оценки - оценка стоимости недвижимого имущества. Без этого стандарта возникает большое количество проблем у практикующих оценщиков недвижимости, особенно на стадии проведения экспертиз отчетов.

Из всех существующих проблем теории и практики оценки стоимости недвижимости (недвижимого имущества) остановимся в данной статье на наиболее актуальном ИМХО вопросе - определении прибыли предпринимателя (ПП) при проведении оценки затратным подходом. Проведение экспертиз практических отчетом об оценке объектов недвижимости показывает, что этот вопрос вызывает наибольшие трудности. В свою очередь практически все ведущие ученые и специалисты в области оценки недвижимости высказали свои мнения в плане теоретического обоснования процедур проведения расчетов ПП, но до сих пор не выработано единой позиции для включения ее в стандарт оценки. В настоящее время дискуссия по поводу ПП продолжается в электронных СМИ (appraiser..), появилось также много новых статей с предложениями о методах расчета ПП.

Выскажу свое мнение о ПП, которое, вероятно, будет отличаться от большинства высказанных ранее. Я уже обращался к этой теме в своих статьях /1,2/, в которых было показано необходимость пересмотра доминирующих сегодня тенденций в оценке ПП, но там не было сделано конкретных предложений для практического использования.

Итак, чтобы перейти к практическим рекомендациям, необходимо разобраться с тем, почему сегодня практически во все регламентирующие документы по оценке недвижимости (методические рекомендации Росимущества, госкорпораций, проект стандарта ФСО-6 и др.), а также в учебные пособия вошли требования по обязательному учету ПП в затратном подходе, в то время как в МСО, американских, немецких, английских методах оценки недвижимости этого требования нет. Или мы тут действительно «впереди планеты всей» или, может быть, что-то недопонимаем и окончательно запутались. Для этого необходимо произвести небольшой исторический экскурс и выяснить, откуда появились эти требования.

На мой взгляд, эти требования пришли к нам с берегов Невы, где сформировалась сильнейшая на сегодняшний день школа оценки недвижимости, которую возглавляют три уважаемых профессора Грибовский С.В., Озеров Е.С. и Тарасевич Е.И. В своих многочисленных трудах, которые, я уверен, известны практикующим оценщикам, они дали свои определения ПП:

• Тарасевич Е.И.: «Прибыль предпринимателя - это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использования своего капитала , инвестированного в строительный проект. Прибыль предпринимателя является в основном функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации» /3/.
• Озеров Е.С. Прибыль предпринимателя - «общая прибыль девелопера и кредитора» /4, стр.261/
• Грибовский С.В. «Прибыль предпринимателя - разность между ценой продажи актива и затратами на его создание либо приобретение и модернизацию. Отражает рыночно обоснованную премию за организацию и реализацию доходного проекта» /5/
  «Прибыль предпринимателя в затратном подходе следует определить как часть рыночной стоимости здания, представляющую собой вознаграждение предпринимателя (инвестора) за риск использования собственного капитала (инвестиций) для создания объекта недвижимости. В общем случае прибыль предпринимателя следует определить как процент на капитал, используемый предпринимателем для получения прибыли» /6/

Как видно из приведенных цитат даже внутри одной школы нет единства в определении введенного в оборот нового понятия «прибыль предпринимателя», что ведет, естественно, к разным методам оценки ПП. Главное что из этих определений непонятно, о каком предпринимателе идет речь - девелопер, инвестор, кредитор, предприниматель, представляющий капитал, или кто-то другой.

В этом отношении следует обратить внимание на высказывание наиболее яркого представителя питерской школы профессора Грибовского С.В. «Заметим, что интересантов на получение прибыли в проекте может быть много. Это не только инвестор или девелопер, но и генеральный подрядчик, просто подрядчик, поставщики оборудования и строительных материалов и др. И все они являются предпринимателями со своими требованиями к прибыли на свой капитал (материальный или интеллектуальный). Иными словами, если вы хотите корректно рассчитать прибыли предпринимателя, разберитесь, сколько предпринимателей участвует в процессе создания доходного актива, и каким капиталом обладает каждый из ни х» /6/.

Более внимательное изучение трудов питерской школы оценки позволило мне сформировать собственное мнение о происхождении понятия «прибыли предпринимателя».

Как мне представляется, ПП стала необходимой для применения разработанных там упрощенных моделей оценки стоимости прав застройки земельных участков на основе, предложенной профессором Озеровым Е.С. так называемой «аксиомы теории оценки» /4/.

Базисом этих моделей (техник) стало предположение о равенстве стоимости недвижимости, полученных в рамках затратного и доходного подходов. Это довольно грубое предположение, исходящее из модели идеального рынка, которое не реализуется на российском рынке недвижимости. Однако исследователь имеет полное право делать такие предположения, тем более что оно приводит к решению, в первом приближении, практически важных задач оценки.

Так вот, чтобы корректно решить эту задачу в рамках сделанных предположений необходимо учесть все затраты во времени, которые понесет будущий девелопер проекта на оцениваемом земельном участке и его прибыль, которая будет стимулировать его на реализацию проекта. То есть включение, в данном случае, прибыли предпринимателя, имея в виду девелопера, в состав затрат проекта абсолютно обосновано и не вызывает возражений. Возражения могут возникнуть только по поводу методов определения прибыли деволопера, так как это особый специфический вид предпринимательства.

Девелопер, как уже указывал в своей статье /1/ и более детально в выходящей сейчас книге /7/, - это, как правило, профессионал, который управляет процессом девелопмента и не инвестирует денежные средства в проект. Если такие инвестиции есть, то они незначительны. Он инвестирует в проект свой труд, знания, умения, навыки, налаженные связи, то есть нематериальный актив. Его прибыль зависит от риска, который он на себя принимает. Одно дела, если он организует процесс строительства при гарантированной оплате расходов со стороны заказчика и совсем другие риски, когда девелопмент осуществляется на привлеченные девелопером инвестиции. Упрощенный схематичный механизм получения прибыли девелопера при реализации жилищного проекта показан на рис.1.

Рис.1 Упрощенная схема формирования прибыли девелопера

Однако, в упрощенных «питерских» моделях ищется не эта прибыль, а прибыль проекта девелопмента, которая приплюсовывается к компаундированным затратам на реализацию проекта. При этом авторам удалось выработать свои подходы к определению этой прибыли на основе модели капитализированных или вмененных издержек (например, всем известная модель Озерова Е.С.)

Такие модели, безусловно, имеют право на существование, более того они позволяют порой решить, на первый взгляд, не решаемые задачи. Например, методом подбора параметров определить значение рыночной ставки аренды, стоимости прав аренды земельного участка и др. в условиях ограниченной рыночной информации. Однако при этом необходимо учитывать, что точность их обусловлена не очень реалистичными исходными предпосылками о равенстве стоимости недвижимости по двум или более подходам.

Однако речь в этой статье идет не об этих моделях (техниках), а о том, что методики оценки ПП, применяемые в этих моделях (техниках) стали применяться, причем в обязательном порядке, при оценке недвижимости в затратном подходе . Вот с этим, с учетом современных тенденций развития теории оценки, надо разобраться более подробно.

Если мы обратимся к первоисточникам, на которых базируется современная российская теория и практика оценки недвижимости, а это конечно Фридман Д., Ордуэй Н /8/ и Харрисон Г /9/, то увидим, что у них нет требований по учету в затратном подходе ПП. Только у Харрисона Г. есть очень осторожная фраза «Многие оценщики полагают , что к прямым и косвенным издержкам следует прибавить некоторые суммы, чтобы отразить предпринимательскую прибыль » (стр.128). Однако здесь, судя по примерам расчета, видимо идет речь о прибыли подрядчиков, которая учитывается в сметном расчете.

Конечно, можно сказать, что американцы нам не указ, да и время прошло много. Но тогда обратимся к МСО.: «Когда это возможно , учитывается предпринимательский доход, т.е. доход или убытки девелопера добавляются к затратам на строительство»(МР1 «Оценка стоимости недвижимого имущества» МСО 2005). Больше ничего по ПП в МСО нет. То есть, тоже никакого жесткого требования по обязательному учету ПП в затратном подходе нет, а даже наоборот, оценщику надо доказать возможность учета ПП в затратном подходе.

А что у нас. В проекте ФСО-6 «Оценка стоимости недвижимого имущества» сказано следующее:

«Рыночная стоимость объекта оценки, определяемая затратным подходом, соответствует суммарной стоимости прав на земельный участок и права собственности на улучшения. Расчет рыночной стоимости производится, как правило, в следующей последовательности:

• оценка рыночной стоимости прав на земельный участок;
• оценка затрат, необходимых для воспроизводства или замещения улучшений;
• оценка прибыли предпринимателя ;
• оценка износа и устареваний;
• расчет рыночной стоимости объекта как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости улучшений как уменьшенной на величину износа и устареваний суммы затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения улучшений, и прибыли предпринимателя ».

Еще ранее обязательность учета ПП при применении затратного подхода ввели чиновники Росимущества. В техническом задании ФАУФИ на проведение оценки рыночной стоимости находящихся в федеральной собственности объектов недвижимости, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях сказано следующее: «При оценке объекта следует рассчитать прибыль предпринимателя (девелопера ), определяемую как требуемый доход на вложенный в инвестиционный проект капитал с учетом рисков и сроков его реализации».

То же самое мы увидим и в современных учебниках и учебных пособиях по оценке недвижимости. То есть обязательность учета ПП при оценке в затратном подходе объектов недвижимости стало у нас практически стандартом, в отличие от других видов имущества. Почему это произошло и как этот факт отражается в практике оценки.

Как мне представляется, это произошло из-за того, что часто мы при решении практических задач оценки уделяем слишком мало внимания экономическому содержанию задачи, выдвигая на передний план или правовые основы или технические аспекты.

О том, что происходит в первом случае, то есть когда правовые вопросы довлеют над экономической сущностью решаемой задачи, я писал в своей последней статье /9/. Речь в ней идет о том, что при такой постановке вопроса задача не имеет решения, что мы и наблюдаем в ситуации оценки изымаемого имущества для целей Олимпиады в Сочи. Кстати, ГК «Олимпстрой», наконец-то, осознал это и решил выделить средства на разработку методических рекомендаций по оценке. При этом эта работа, по моим данным, передана НП СРО АРМО, специалисты которой активно участвуют в этой работе с самого начала. Будем надеяться, что им удастся разрешить эту непростую задачу и внести свой вклад в развитии теории оценки на современном этапе. Будем также с нетерпением ждать результатов этой работы, а именно - методических рекомендаций по определению размеров убытков, причиненных изъятием недвижимого имущества и платы за сервитут.

В нашем же случае, как мне представляется, не было должного изучения экономического содержания затратного подхода в оценке недвижимости, а был осуществлен непосредственный переход к техническим аспектам расчета ПП.

1. Необходимо исключить из всех нормативных документов (методических рекомендаций Росимущества, РЖД, ДИГМ и др. структур), в особенности из проекта стандарта ФСО-6 «Оценка стоимости недвижимого имущества», требование об обязательности определения прибыли предпринимателя в затратном подходе.
2. Вместо этого в этих нормативных документах необходимо ввести положение о том, что включение в состав затрат прибыли предпринимателя должно быть обосновано.
3. В состав затрат при проведении оценки недвижимости затратным подходом вместо прибыли предпринимателя необходимо включить затраты на управление инвестиционно-строительным проектом. Эти затраты должны быть обоснованы на основе рыночных данных (смета, опросы, расчеты).
4. Так же в составе затрат могут быть учтены затраты на привлечение капитала, но эта позиция также должна быть обоснована.

Список использованных источников

1. Коростелев С.П.
2. Коростелев С.П.
3. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997
4. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: Из-во «МКС», 2007
5. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости.- СПб.: Питер, 2001
6. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие. - М.: Маросейка, 2009г.- 432 с.
7. Коростелев С.П. Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью. -М.: Маросейка, 2009г.- 416 с.
8. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ., - М.: «Дело ЛТД», 1995.- 480 с.
9. Харрисон Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с анг. - М.: РИО Мособлупрполитиграфиздата, 1994. - 231 с.
10. Коростелев С.П.
11. Коростелев С.П.
12. Микерин Г.И., Козлова О.И. Стоимость корпорации: оценка и управление (о дискуссии по базовым понятиям) http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionID=188&Id=2525&search=%CC%E8%EA%E5%F0%E8%ED
13. Артеменков А.И., Михайлец В.В. Неоклассические и постнеоклассические перспективы в теории оценки стоимости. http//ssrn.com/author=806294

«Аксиома - (греч. axíoma — удостоенное, принятое положение, от axióo — считаю достойным), положение некоторой данной теории, которое при дедуктивном построении этой теории не доказывается в ней , а принимается за исходное, отправное , лежащее в основе доказательств других предложений этой теории. Обычно в качестве А. выбирают такие предложения рассматриваемой теории, которые являются заведомо истинными или могут в рамках этой теории считаться истинными.» БСЭ

к.т.н. Яскевич Е. Е.

Наибольшие трудности во время проведения инвестиционных и оценочных расчетов при строительстве объектов недвижимости встречаются с определением величин прибыли предпринимателя (при определении стоимости строительства объектов недвижимости) и внешнего износа (при определении совокупного износа объектов).

Несмотря на большое количество работ, посвященных их определению, - достаточной ясности с этими понятиям и диапазонами их величин пока нет. Попытаемся разобраться с ними и определить диапазоны и границы их существования.

1. ПОНЯТИЕ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ И ЕЕ ПОЯВЛЕНИЕ В ПРОЦЕССЕ СТРОИТЕЛЬСТВА И РЕВЕРСИИ (ПОСЛЕДУЮЩЕЙ ПРОДАЖИ)

Прибыль предпринимателя у нас ассоциируется с понятиями застройщик, заказчик, девелопер, предприниматель, инвестор, и т.п.

Для организации процесса строительства в общих чертах требуется:

• определить местоположение и возможность приобретения (аренды в Москве) участка земли;
• разработать инвестиционный проект (справочно: консалтинговые услуги по разработке инвестиционного проекта имеют свою прибыль);
• выбрать оптимальный вариант;
• использовать либо свои деньги, либо взять кредит, либо привлечь инвесторов "на паях" (определить линию финансирования);
• вступить в права владения или аренды земельным участком (одновременно определить разрешенные варианты застройки и выхода площадей при строительстве), при этом определяется и арендуется дополнительная вспомогательная площадь, требуемая для производства строительных работ в части расположения бытовок, складирования материалов, работы механизмов;
• заказать индивидуальный проект строительства или привязать типовой проект на местности с учетом архитектурных сервитутов, возможностей подсоединения к имеющимся инженерным сетям и грунтовых особенностей (справочно: проектировщики имеют свою прибыль, для снижения которой устраиваются тендеры);
• пройти процедуры согласования (справочно: в Питере чиновники требуют 170 согласовательных подписей, а в Москве - 248);
• найти генподрядчика - строителя, при этом зачастую устраиваются тендеры для определения генподрядчика с минимальной (или оптимально приемлемой) сметной стоимостью строительства (т.е. с минимальной прибылью застройщика);
• согласовать с генподрядчиком сметы, календарные планы, графики финансирования;
• создать дирекцию строящегося комплекса;
• начать, наконец-то, строить.

В процессе строительства при необходимости заключаются договора на услуги риэлторских фирм по продаже площадей объектов недвижимости по завершению строительства (риэлторы имеют свою прибыль).

В большинстве работ встречаются следующие определения:

ЗАСТРОЙЩИК - лицо-собственник (пользователь, владелец) земельного участка, обладающий правами принятия решения о способе застройки земельного участка в рамках его разрешенного использования, как сформированного объекта недвижимости (варианты - генеральный, суб- застройщик и т.п.).

ЗАКАЗЧИК - лицо, формально выступающее контрагентом генподрядчика (подрядчика) по договору генподряда (подряда) по поручению застройщика (варианты - генеральный, суб-заказчик и т.п.)

ДЕВЕЛОПЕР определяется как субъект рынка недвижимости, осуществляющий организацию и управление процессом развития территории.

ДЕВЕЛОПЕР-ЗАСТРОЙЩИК определяется как субъект рынка недвижимости, осуществляющий самостоятельно функции девелопера и застройщика (он также может выполнять функции проектировщика и т.п.).

ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ определяется как организатор производства, плательщик по договорам или продажным ценам за сырье, арендатор средств производства, плательщик по трудовым услугам, оплачивающий себе предпринимательский труд по организации производства.

ИНВЕСТОР - лицо, осуществляющее долгосрочное вложение финансовых или иных средств и активов (варианты-генеральный, суб-инвестор, институциональный, государственный, индивидуальный, отечественный, иностранный, портфельный, "классический", компаньон, кредитор и т.п.).

Смешение всех этих понятий ведет к общему - к прибыли предпринимателя. Наличие прибыли предпринимателя и ее величина зависят от совокупного количества функций, которые может принять на себя предприниматель (инвестор, девелопер и т.п.).

2. РАЗДЕЛЕНИЕ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ ПРИБЫЛИ В ПРОЦЕССЕ СТРОИТЕЛЬСТВА И ПРОДАЖИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Определим возможные диапазоны различных видов прибыли в строительстве (рассматривается Москва и Московская область):

1). Прибыль проектных организаций

По данным проектных организаций г. Москвы стоимость разработки проектно-изыскательской документации составляет:

Таблица 1.

	Вид проектируемых объектов	Удельный вес от стоимости СМР
	Инженерные сооружения
	Здания и сооружения типовой конструкции (привязка на местности)
	Здания и сооружения индивидуального проектирования
	Здания специализированные (связи, телевидения, …)
	Здания специального назначения повышенной сложности

Величины закладываемой прибыли (от себестоимости проектных работ) составляют диапазон:

2). Прибыль генподрядчика-строителя (сметная прибыль)

В соответствии с МДС 81-1.99 /1/ сметная прибыль - это сумма средств, необходимых для покрытия определенных (общих) расходов строительно - монтажных организаций на развитие производства, социальной сферы и материальное стимулирование работников. Норма сметной прибыли по отношению к сметной себестоимости составляет 12%, либо она может быть рассчитана как 50… 57,5 % от ФОТ (фонд оплаты труда). В сводный сметный расчет стоимости строительства включается резерв на непредвиденные работы и затраты, предназначенный для возмещения стоимости работ и затрат, потребность в которых возникает в процессе разработки рабочей документации или в ходе строительства в результате уточнения проектных решений или условий строительства. Резерв назначается не более 2% для объектов социальной сферы и 3% - для объектов производственного назначения.

Следует подчеркнуть, что в величине сметной стоимости строительства учитывается прибыль проектных и подрядных организаций, которая не связана с прибылью предпринимателя.

В большинстве случаев при индивидуальном проекте и отсутствии тендера сметная прибыль достигает 25…30 % и более от действительной сметной себестоимости строительства.

При проведении тендера возможности снижения сметной прибыли возрастают и она минимально может составить 8…10 % от сметной себестоимости.

Диапазон прибыли генподрядчика - строителя:

8…30 % от сметной себестоимости строительства.

(Все построенные объемы принадлежат ему до оплаты Актов приемки-сдачи строительных работ Заказчиком).

Справочно: в Твери при строительстве жилья считается, что 25 % от стоимости СМР (строительно-монтажных работ) - прибыль генподрядчика - строителя и 25% от стоимости СМР - прибыль предпринимателя. На получение разрешений и согласований, оформление прав на ЗУ (земельный участок) и "прочие" организационные расходы расходуется сумма, равная 50 % от СМР. Таким образом, стоимость недвижимости на первичном рынке - составляет до 200% от стоимости СМР.

3). Прибыль риэлтора

Общепринятым считается, что промежуточная услуга по согласованию намерений Продавца и Покупателя оценивается в Москве на уровне 3…5% и в редких случаях достигает 8% (при продажах объектов на различных стадиях строительства). Четко выделить из этих расходов прибыль риэлторов не представляется возможным, так - как она зависит от многих параметров (опыт, связи, информационная сеть, налаженная цепочка Покупателей и т.п.)

4). Прибыль ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ

Определяем предпринимателя как лицо, не выполняющее функции проектировщика, генподрядчика - строителя, поставщика материалов, риэлтора и осуществляющего строительство за свои собственные деньги (идеальная и редкая ситуация).

Справочно: в Москве частные предприниматели строят 5% жилья, а остальные 95% - застройщики, находящиеся под патронажем Правительства. В Питере - наоборот.

Прибыль предпринимателя зависит от направления развития инвестиционного проекта.

Приблизительное выражение для определения прибыли предпринимателя (ПП):

РС i - рыночная стоимость отдельных частей объекта недвижимости (при продаже по временным периодам) ;

СС i - себестоимости всех понесенных затрат (по временным периодам) при строительстве и продаже (перечислены выше);

Дк; До - ставки дисконта (для линий финансирования и возврата капитала);

t - текущее время осуществления проекта.

Аналогичная формула представлена в модели Грибовского С.В.

Точное выражение для прибыли предпринимателя зависит от интервалов денежных вложений в проект и требуемой отдачи на капитал.

3. УЧЕТ РАЗЛИЧНЫХ ПРИБЫЛЕЙ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ РАСЧЕТОВ

Объект недвижимости, готовый к продаже на завершающем этапе строительства характеризуется в общих чертах наличием нескольких составляющих:

• передаваемых прав на земельный участок;
• строениями;
• благоустройством территории;
• наличием инженерных сетей и т.д.

Права на земельный участок оцениваются, обычно, раздельно.

Стоимость строительства зданий, сооружений, благоустройства прилегающей территории, инженерных сетей оценивается также раздельно. При этом, в различных методах (методе укрупненных элементных показателей стоимости, методе единичных расценок…) используются как показатели стоимости, так и ценоповышающие коэффициенты.

Используя расценки УПВС, УПСС, Справочника Оценщика, Каталогов карт индивидуальных проектов, сметных сборников - мы частично учитываем как стоимости проектных работ, так и прибыль генподрядчика - строителя (см. Общую часть к УПВС, пояснения к Справочникам Оценщика и т.п.). Ценоповышающие коэффициенты (ГОССТРОЙ, Ко-Инвест…) также учитывают эти аспекты, показывая осредненные значения, приближенные к некоему варианту привязки на местности типовых решений. Таким образом, в среднем, при расчетах Оценщики учитывают прибыль проектировщиков и генподрядчика - строителя, однако, при индивидуальном строительстве оперирование общими расценками и ценоповышающими коэффициентами не позволяет достоверно рассчитать стоимость строительства без учета дополнительных издержек.

Следовательно, при осредненных расчетных условиях, Оценщиками должны быть учтены Прибыль предпринимателя и косвенные услуги ("У").

У - приведенная стоимость косвенных услуг (риэлторы, дизайнеры, консультанты и т.п.).

4. ВКЛАД ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ОБЩУЮ РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

Для производства СМР заключаются договора на аренду земельных участков (продажа ЗУ в Москве не производится).

В табл.2 приведены расчетные данные по определению удельной стоимости земельных участков для различных типов объектов недвижимости.

Таблица 2.

Тип недвижимости	Стоимость прав аренды ЗУ на 49 лет, долл./га	Стоимость 1 кв. м ЗУ, долл./кв. м	Удельная стоимость ЗУ на 1 кв. м полезной площади, долл./кв. м (УС)	Средняя стоимость предло- жения на продажу, долл./кв. м (РС)
Бизнес-квартира Кирпич/монолит			Условия расчета: 12 эт., площадь ЗУ равна 3 площадям застройки здания, площадь брутто равна 1,5 полезной площади нетто
Города Подмосковья
Квартира в панельном доме (П-44, П-3М)			Условия расчета: 17 эт., площадь ЗУ равна 3 площадям застройки здания, площадь брутто равна 1,5 полезной площади нетто
Подмосковье
Торговые помещения			Условия расчета: 4 эт., площадь ЗУ равна 4 площадям застройки здания, площадь брутто равна 1,2 полезной площади нетто
Подмосковье
Офисные площади			Условия расчета: 9 эт., площадь ЗУ равна 3 площадям застройки здания, площадь брутто равна 1,3 полезной площади нетто
Подмосковье
Производственные площади			Условия расчета: 2 эт., площадь ЗУ равна 5 площадям застройки здания, площадь брутто равна 1,1 полезной площади нетто	Сайты сети Интернет
			Не строят
Подмосковье

Как видно из табл.2, - существенный вклад в рыночную стоимость объектов недвижимости имеют земельные участки, расположенные в Центре Москвы для жилых, торговых и офисных площадей, и у МКАД - для производственных площадей.

5. ДИАПАЗОНЫ ВЕЛИЧИНЫ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ДЛЯ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Для получения расчетных диапазонов прибыли предпринимателя были использованы различные информационные материалы, помещенные в сети Интернет.

Расчетная модель прибыли предпринимателя (развитая на основе модели Грибовского С.В.) учитывала следующие факторы:

• Себестоимость строительства зданий и сооружений (данные по условиям расчета, приведенные в табл.2 и на сайтах сети Интернет);
• Удельную стоимость земельных участков (табл.2);
• Время осуществления строительства и реверсии (СНИП 1.04.03-85 и сайты сети Интернет);
• Дисконт До (принимался на уровне ставки рефинансирования ЦБ - 18 %);
• Финансирование принималось на момент начала строительства;
• Риэлторские услуги принимались на уровне 5 % от стоимости реверсии;
• При расчетах жилых помещений учитывались сложившиеся нормы выхода помещений - 60…70 % с учетом доли города (30…40 %);
• Возможная реверсия в процессе строительства учитывался введением корректировочного коэффициента 0,9;
• Учет стоимости благоустройства территории производился дифференцированно для различных объектов.

Расчетные показатели предпринимательской прибыли при производстве нового строительства

Таблица 3.

	Наименование	Предпринимательская прибыль, %%
		Центр Моск-вы	На расстоянии 3-его коль-ца	Около МКАД	20 км от МКАД	40 км от МКАД	60 км от МКАД	80 км от МКАД	100 км от МКАД
	Торговые площади
	Производст-венные площади
	Загородные владения

На нижеприведенных графиках представлены зависимости ПП по мере удаления от МКАД (к центру Москвы и от Москвы).

6. ВНЕШНИЙ ИЗНОС ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Внешний (экономический) износ определяется как потеря стоимости имущества в результате влияния внешних по отношению к имуществу факторов (международные, национальные, отраслевые, локальные…).

Под локальными внешними условиями подразумеваются:

• изменение ситуации на рынке;
• местоположение (неблагоприятное окружение, экология, транспортная доступность и т.п.);
• изменение финансовых и законодательных условий и т.п.

В оценке постулируются только 2 метода определения внешнего износа (ВИ):

1). Сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;

2). Капитализация потери дохода, относящегося к изменению внешних условий:

ВИ = Потеря Дохода / Ставка капитализации (2)

Наибольшую проблему доставляет определение точки "нуля", характеризующей переход от стабильных к измененным внешним условиям.

Изменение внешних условий достаточно четко можно определить по падению прибыли предпринимателя.

По сведениям ГОСКОМСТАТа норма прибыли в строительстве по РФ составляла:

• 2000 г. - 8,9 %;
• 2001 г. - 9,1 %;
• 2002 г. - около 9,8 %.

Пока прибыль предпринимателя будет превышать допустимый предел, новое строительство будет развиваться.

Допустимым пределом прибыли предпринимателя по сведениям, почерпнутым на сайтах сети Интернет, считается:

• Москва - не ниже 15…18%.
• Санкт - Петербург - не ниже 15%;
• Ростов - на - Дону - не ниже 10…12%;
• Тверь - не ниже 15%;
• Екатеринбург - не ниже 12%.

Объединяя вместе данные по норме прибыли (ГОСКОМСТАТ) и мнения инвесторов - строителей по минимальной прибыли предпринимателя, - получаем "нулевую" область в районе 9,8…12%. В среднем - 11%.

Мы получили минимальную величину прибыли предпринимателя, при которой еще будет осуществляться новое строительство (главным образом на "периферии") и ниже которой инвестиционная деятельность будет резко снижаться. Следует отметить, что полученная величина (11%) близка к годовым ставкам банков первой категории надежности (типа СБЕРБАНК) по рублевым депозитам.

Следовательно, внешние условия, приводящие к снижению прибыли предпринимателя, меньшей, чем 11 %, - являются факторами появления внешнего износа объектов недвижимости. С другой стороны, - если прибыль предпринимателя будет ниже безрисковой ставки банков первой категории, - темпы строительства должны резко замедляться.

Откуда: продажа объектов недвижимости по их себестоимости должна характеризоваться средним внешним износом на уровне 11%.

Прибыль предпринимателя и внешний износ взаимоисключающие понятия

Мы получаем условно 2 зоны для Москвы и МО:

• Зона внешнего улучшения (имеется прибыль предпринимателя, превышающая 11 %);
• Зона внешнего ухудшения (прибыль предпринимателя снижается с 11 % до 0 и появляется существенный внешний износ)

7. ОЦЕНКА ВНЕШНЕГО ИЗНОСА НА ПРИМЕРЕ ЖИЛЫХ КВАРТИР В ГОРОДАХ ПОДМОСКОВЬЯ

На основании статистической обработки данных по стоимости первичного и вторичного рынка жилья в городах Подмосковья, приведенных в сборнике "Rway" № 94, январь 2003 г. и на сайтах сети Интернет, - получены следующие результаты:

Для аппроксимации использовалась формула линейной регрессии:

Линейная регрессия - С = А + В * Р,

С - стоимость (долл./кв.м.);

Р - расстояние от МКАД (км.).

С = 559,49 - 4,57 *Р

К = 0,81 (коэффициент корреляции).

С = 577,63 - 4,26 * Р

На основании полученных формул рассчитаны величины стоимости первичного и вторичного жилья по городам Подмосковья, которые приведены в табл.4.

Минимальная себестоимость строительства, с учетом прибыли предпринимателя в 11 %, рассчитывалась, исходя из стоимости крупнопанельной серии П-3М (164,1 долл./кв. м), поправки на ЗУ (1,73 долл./кв. м - табл.2), НДС - 1,2.

Таблица 4.

Расстояния от МКАД
Стоимость первичного жилья, долл./кв. м
Стоимость вторичного жилья, долл./кв. м
Разница, долл./кв. м
Минимальная С/С с ПП в 11 %, долл./кв. м	(164,1 +1,73)* 1,11 * 1,2 = 221
	Зона внешнего улучшения (имеется прибыль предпринимателя)				Зона внешнего износа

Как видно из табл.4, стоимость вторичного жилья выше, чем первичного, - так как влияет фактор отсутствия отделки в большинстве новостроек. Стоимость жилья по вторичному рынку показывает, что отсутствует влияние физических и функциональных износов. Зона внешнего износа начинается на расстояниях свыше 60 км. от МКАД и характеризуется снижением стоимости первичного жилья ниже "нулевой" области.

8. ОЦЕНКА НАЧАЛА ЗОНЫ ВНЕШНЕГО УХУДШЕНИЯ ДЛЯ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Оценка проведена на базе табл.3. В табл.5 приведены границы зоны внешнего ухудшения

Таблица 5.

	Наименование	Зонирование
		Центр Моск-вы	На расстоянии 3-его коль-ца	Около МКАД	20 км от МКАД	40 км от МКАД	60 км от МКАД	80 км от МКАД	100 км от МКАД
	Квартиры бизнес-класса (кирпич/монолит)	Зона внешнего улучшения
	Квартиры в панельных домах (типа П-44; П-3М)	Зона внешнего улучшения					Зона внешнего ухудшения
	Торговые площади	Зона внешнего улучшения
	Офисные площади (класса В2 и ниже)	Зона внешнего улучшения					Зона внешнего ухудшения
	Производст-венные площади	Зона внешнего улучшения				Зона внешнего ухудшения
	Загородные владения			Зона внешнего улучшения				Зона внешнего ухудшения

• Наибольшая прибыль предпринимателя при строительстве и продаже объектов недвижимости достигается в центре Москвы и составляет диапазон 42…68% для различных типов объектов;
• Прибыль предпринимателя снижается к окраинам Москвы и в районе МКАД составляет диапазон 26…38% для различных типов объектов;
• Строительство жилых объектов недвижимости может осуществляться с прибылью предпринимателей вплоть до 60 км от МКАД (по городам Подмосковья);
• Минимально допустимая прибыль предпринимателя, позволяющая развиваться строительному бизнесу составляет около 11% для Москвы и Московской области;
• Внешний (экономический) износ появляется при снижении прибыли предпринимателей ниже уровня в 11% и прогрессирует по мере удаления от МКАД;
• Для жилых квартир в панельных домах зона внешнего экономического износа начинается в городах Подмосковья, расположенных на удалении свыше 60 км от МКАД.

к.т.н. Яскевич Е.Е.

Использованные источники информации.

1. МДС 81-1.99. Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории РФ./Госстрой - М.:ГУПЦПП, 1999 г.
2. Александров В.Т. Ценообразование в строительстве. - СПБ: Питер, 2000 г.
3. Д.Фридман и Н.Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.- М.: Дело, 1997 г.
4. Сайты сети Интернет.

Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с этим риск.

Прибыль предпринимателя определяется аналитическим методом, предложенным сотрудниками Петербургского технического университета (СпБГТУ) - к.т.н., доцентом Д.Д. Кузнецовым и д.т.н., профессором Е.С.Озеровым.

Расчет прибыли предпринимателя основан на предположении, что инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительства нового проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.

Величина прибыли предпринимателя определяется по формуле:

Где N - нормативный срок строительства в годах ;

C 0 - доля авансового платежа в общей сумме платежей, принята исходя из предположения, что инвестор первоначально авансирует 20% от общей стоимости объекта;

y а - годовая норма отдачи на вложенный капитал (соответствует расчетному коэффициенту капитализации для аналогичных объектов, учитывая типичные риски и срок возврата капитала)

n* – период реализации проекта;

k – коэффициент альтернативных вложений, при реализации объекта в течение n* лет, определяется по формуле:

, (50)

Расчет прибыли предпринимателя сведен в таблицу 14

Таблица 14

Расчет прибыли предпринимателя
Наименование показателя	Обозначение	Значение
Нормативный срок строительства, в месяцах
Нормативный срок строительства, в годах
Коэффициент альтернативных вложений
Доля авансового платежа в общей сумме платежей
Годовая норма отдачи на вложенный капитал
Величина прибыли предпринимателя

3.3.3. Расчет стоимости возведения аналогичного объекта

В связи с отсутствием данных о стоимости строительства точной копии оцениваемою объекта в текущих ценах на действительную дату оценки, целесообразно применить стоимость замещения.

В оценочной практике для расчета восстановительной стоимости объекта недвижимости в основном используется индексный метод расчета. Он заключается в определении полной восстановительной стоимости, путем умножения базовой стоимости, обозначенной в сметной документации по оцениваемому объекту на индекс пересчета стоимости к уровню текущих цен .

Определение затрат на создание объекта недвижимости, аналогичного оцениваемому, осуществляется по следующей формуле:

С = (B 2001 · J 2001-2014) (51)

Где B 2001 – общая стоимость строительства в ценах 2001 года, вышеуказанного здания, согласно укрупненным показателям стоимости строительства;

J 2001-2014 – 5,43 без учета НДС - индекс перехода уровня цен от ТЕР 2001 года к уровню цен 2014 г. по видам строительства Российской Федерации, согласно ;

3.3.4. Расчет износа здания

В теории затратного подхода к оценке стоимости недвижимости накопленный износ трактуется как общая потеря объектом оценки рыночной стоимости, обусловленная физическим износом, а также функциональным и внешним устареванием. В данном дипломном проекте используется метод оценки накопленного износа по его составляющим (метод разбивки).

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

Расчет физического износа

Расчет физического износа осуществлялся методом экспертизы состояния согласно . Согласно данному методу определялся физический износ каждого конструктивного элемента здания. Общий физический износ определяется по формуле:

, (52)

Где F ф - физический износ здания, %;

F i - физический износ i-го конструктивного элемента здания, %;

L i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости

i - го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n - количество конструктивных элементов в здании.

Восстановительная стоимость принимается в расчетах за 100%.

Таблица 15

Описание конструктивных элементов здания и определение износа

	Название конструктивных элементов	Описание конструк-тивных элементов	состояние	Удельный вес по таблице	Поправка к удельному весу, %	Удельный вес КЭ с поправками		% износа к стр. гр. 7 х гр,8 / 100
	Фундаменты	Монолитная железобетонная плита
		Железобетонные сборные	Нормативное
	а)стены наружные внутренние б) перегородки	Кирпичные, газобетонные блоки	Норамтивное
	Перекрытие и покрытие	Сборные железобетонные	Норамтивное
		Совмешенная, ж/б плита, рулонное покрытие	Трещины в кровельном ковре вследствие отсутствия деформационных швов
		Бетонные, линолеум	Вздутие, возникшее из-за недостаточного уплотнения
	Оконные и дверные проемы	ПФХ профили на окнах и дверях	Норамтивное
	Отделочные работы	Краска, обои	Норамтивное
	Санитарно- и электротехн. Устройства	Отопление, электрич.	Норамтивное
		Отмостка	Норамтивное

Значение износа округляется до целого числа. Таким образом, физический износ составляет 13 %.

Расчет физического износа сведен в таблицу 16.

Таблица 16

Расчет физического износа в ценах 2014 года

	Конструктивные элементы	Удельный вес	Стоимость работ в ценах 2014 года, тыс. руб	Износ конструктивных элементов, %	Износ конструктивных элементов. тыс. руб
	Фундаменты
	Стены, перегородки
	Перекрытие, покрытие
	Отделочные работы
	Санитарно- и электротехн. устройства

По итогам можно сделать вывод, что функциональный износ здания составил 17898 тыс. руб. Это вызвано сроком службы здания, та как оно было построено в 2007 году и его износ на 2014 г в соответствии с расчетами составляет 13%.

Прибыль предпринимателя (ПП) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся:

• Экономические и политические факторы;
• Социальные и региональные факторы;
• Предпринимательский фактор;
• Фактор условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка дисконтирования, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:

ПП= Σ(R) + R безриск ,

• ПП – прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;
• Σ(R) - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;
• R безрисковая – отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).

Факторы риска и суммарное значение рисков представлено в таблице:

Таблица. Расчет рисков.

№ п/п	Факторы риска \ ранг
	Экономические и политические факторы
	Общеэкономические тенденции
	Внешнеэкономическая деятельность
	Инфляция
	Инвестиции
	Доходы и сбережения населения
	Система налогообложения
	Угроза передела собственности
	Внутриполитическая стабильность
	Внешнеполитическая деятельность
	Угроза террористических актов
Количество наблюдений
Сумма произведений
Количество факторов
Взвешенное значение
	Социальные и региональные факторы
	Социальная стабильность в стране
	Социальная обеспеченность граждан
	Тенденции развития экономики в регионе
	Социальная стабильность в регионе
Количество наблюдений
Количество наблюдений * ранг фактора
Сумма произведений
Количество факторов
Взвешенное значение
	Предпринимательский фактор
	Ликвидность актива
	Уровень конкуренции в отрасли
	Инвестиционная привлекательность района
	Тенденции развития отрасли
Количество наблюдений
Количество наблюдений * ранг фактора
Сумма произведений
Количество факторов
Взвешенное значение
	Фактор условий строительства
	Сейсмичность района
	Затопляемость, смерчи и прочие
	Климатические условия района строительства
	Наличие сырьевых ресурсов в районе строительства
	Уровень развития отрасли строительных материалов
	Наличие трудовых ресурсов
	Наличие высококвалифицированного персонала в регионе
	Геологические особенности строительной площадки
Количество наблюдений
Количество наблюдений * ранг фактора
Сумма произведений
Количество факторов
Взвешенное значение
Суммарный уровень риска

Наиболее распространенным и адекватным выбором безрисковой ставки доходности является годовая доходность к погашению государственных ценных бумаг. Именно они являются высоколиквидными, а уровень риска инвестирования по ним приближается к нулю. Однако наличие целого ряд государственных ценных бумаг ставит оценщика перед выбором среди этих бумаг, поскольку государственные ценные бумаги имеют различные сроки погашения, а также различные текущие значения доходности к погашению.

При выборе безрисковой ставки доходности принимались во внимание следующие аргументы:

• при прочих равных условиях, чем более длительный срок погашения имеет ценная бумага, тем ниже волатильность ее доходности;
• для обеспечения постоянной величины ставки дисконтирования на протяжении всего горизонта прогноза преимущество имеет выбор той ценной бумаги, срок погашения которой совпадает или дольше горизонта прогноза;
• ценная бумага должна быть номинирована в рублях.

Наиболее подходящей государственной ценной бумагой является облигация федерального займа 27-й серии, т.е. ОФЗ с амортизацией долга со сроком обращения с 2004 г. по 2009 г. включительно.

Таблица 16. Расчет безрисковой ставки доходности.

Информация о ценной бумаге
Наименование
	Минфин России
Код ценной бумаги
Номер государственной регистрации
Дата размещения
Дата погашения
Объявленный объем, шт.
Размещенный объем, шт.
Номинальная стоимость
	Торгуется
Доходность по средневзвешенной цене, % годовых
Изменение к доходности по средневзвешенной цене пред. торгового дня, % годовых
Доходность по цене последней сделки, % годовых
Объем торгов, руб. (с начала года)

Таким образом, величина безрисковой ставки доходности, как базового элемента для расчета ставки дисконтирования кумулятивным построением, принимается равной 6,12 % .

Данные сайта http://www.micex.ru

В данном случае значение прибыли предпринимателя равно.....

Аналитическая статья официального клуба РОО www.appraiser.ru